Değerli Okurlarım,
Son zamanlarda salgın ve ekonomik problemler sebebiyle konut fiyatlarındaki yüksek artış, kiralayan ve kiracı arasındaki ilişkiyi tüm zamanların en hararetli boyutuna taşımıştır. Adliyeler, çeşitli sebeplerle açılmış tahliye ve kira bedellerinde iyileştirme davalarıyla ciddi bir iş yükünün altına girmiş durumdadır. Bu sebeple bugünkü yazımda kiralananın tahliyesi konusunu ele alacağım. Kiralananın tahliyesinden ne anlamamız gerekmektedir? Öncelikle kısaca bunu açıklayalım: Kiralanan taşınmazdaki kiracının, herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollarla çıkarılmasına kiralanın tahliyesi denir. Kiracıyı taşınmazınızdan çıkarmayı çeşitli yollarla sağlayabilirsiniz. Bunlar başlıca tahliye taahhütnamesi, tahliyesi davası, tahliye talepli icra takibi ya da on yılı aşmış kira ilişkisine dayanarak tahliye davası vb. çeşitli yollardır.
Kiralanan yer ile ilgili olarak kiralayan ve kiracı arasında yapılan yazılı ya da sözlü kira sözleşmesi ile taraflar arasında bir kira ilişkisi kurulmuş olur. Uygulamada, kira sözleşmeleri genellikle bir yıl süreli olarak yapılmaktadır. Kiracı tarafından yapılmış bir fesih bildirimi söz konusu olmadıkça kira dönemi sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden aynı şartlarla bir yıl daha uzatılmaktadır. Devam eden bir kira ilişkisinde bazı sebeplerle kiralanan yerin tahliyesi gerektiğinde tahliye davası açılarak taşınmazın tahliyesi sağlanmaktadır.
TAHLİYE DAVASI AÇILABİLECEK HÂLLER
Kira sözleşmelerinin keyfi nedenlerle sona erdirilmemesi ve mağduriyetlerin engellenmesi amacıyla kira sözleşmesinin hangi nedenlerle feshedilebileceği ve tahliye davası açılabilecek hâller kanunda açıkça sayılmıştır. Bu noktada, kiracının keyfi olarak tahliye edilemeyeceğini altını çizerek belirtmek gerekir. Bu sebeple kişi, tahliye davası açmak istediğinde davasını kanunda belirtilen bu nedenlere dayandırmalıdır.
Tahliye davası açabilmenin koşullarına kısaca şu şekilde değinebiliriz. Kiralanan yerin tahliyesi için gerekli koşulların başında, kiracının kira borcunu ödemede gecikmesi gelmektedir. Bu durumda uygulanacak yöntem, tahliye talepli ilamsız icra takibi yolu izlenerek akabinde açılacak tahliye davasıdır ya da kiracıya, kira borcu nedeniyle kendisine yazılı olarak aynı takvim yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilirse kiraya veren bu iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiracı, yan giderlerini (aidat vb.) ödemezse de kiraya veren kiracıya, yazılı bildirimle bunların verilen süre içerisinde ödemesini, aksi hâlde kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir.
Kiraya verenin; kendisinin, eşinin, alt veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı sebebiyle kiralanan yeri kullanma zorunluluğu ve samimi ihtiyacına dayanarak da tahliye davası açılabilir.
Ayrıca taşınmazı satın alan yeni malik de yukarıda bahsettiğimiz kullanma zorunluluğu ve samimi ihtiyacına dayanarak kiracıya yazılı bildirimde bulunması şartıyla bu tarihten itibaren altı ay sonra tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilecektir.
On yıllık bir kıracınız varsa sebep göstermeksizin tahliye talebiyle dava açabilirsiniz. On yılı aşmış bir kira ilişkisinin uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kentsel dönüşüm vb. uygulamalarda karşımıza çıkan durumlardan birisi de inşaat sebebiyle tahliye talebidir. Bu durumda, kiralanan yerin; yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve yapılacak bu işler sırasında kiralanan yer kullanılamayacak durumda ise kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir.
Tüm bunlarla birlikte kiracıdan beklenen, kiralanan yeri özenle kullanması ve komşulara gerekli saygıyı göstermesidir. Kiracının bu yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda bildirimde bulunmak şartıyla tahliye davası açabilir ancak kiracının vereceği kasıtlı ve ağır bir zarar söz konusu ise bu durumda bildirimde bulunmaya gerek olmadan tahliye davası açılabilir.
Bununla birlikte kiracı, kiralanana kasten ve ağır zarar vermişse veya kiracıya süre verilmesinin bir yararı olmayacaksa ya da kiracının uymadığı yükümlülüğü sebebi ile kiraya veren, komşular ve kiracı ile aynı taşınmazda oturan kişiler açısından kira sözleşmesinin devamı çekilmez bir hâl almışsa kiraya veren, süre vermek zorunda olmaksızın yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshetme hakkına sahiptir. Tahliye davası açma koşullarını yüzeysel olarak bu şekilde değinmiş olduk.
Kira bedellerinde iyileştirmeye ilişkin dava ve konulara ise önümüzdeki yazımızda değineceğim.
İyi okumalar diliyorum.
Sevgiyle kalın.
